Berechnung der Wohnfläche als Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter

Bei der Vermietung und wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie ist die Wohnfläche ein entscheidender Faktor – nicht nur für die Ermittlung des Mietpreises, sondern auch als Umlageschlüssel für Modernisierungs- und Betriebskosten auf die einzelnen Parteien.
Eine wichtige Rolle spielt die korrekte Ermittlung der Wohnfläche auch, wenn Sie die Miete erhöhen wollen, denn der Vergleich mit der ortsüblichen Miete ist lediglich anhand des Quadratmeterpreises möglich.

Da Mietpreis und Nebenkosten entscheidend von der Wohnungsgröße abhängen, verwundert es nicht, dass die Berechnung der Wohnfläche ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist, der nicht selten vor Gericht endet.
Zehn Prozent ist die Grenze

Kann der Mieter nachweisen, dass die gemietete Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, darf er die Miete mindern. Denn nach § 536, Abs. 1 BGB stellt eine solche Abweichung einen Mangel dar. Die zu viel gezahlte Miete muss ihm erstattet werden. Außerdem kann der Mieter aus diesem Grund gemäß § 543, Abs. 2 BGB fristlos kündigen.

Welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) geregelt, die seit 1. Januar 2004 in Kraft ist. Anzurechnen sind die Grundflächen aller Zimmer sowie von Küche, Bad, Toiletten, Fluren, Dielen, Vor- und Nebenräumen. Hierzu zählen Besen- und Speisekammern sowie Schrankräume. Auch Wintergärten und nach allen vier Seiten geschlossene Schwimmbäder gehören zur Wohnfläche.

Was ist außerdem anzurechnen?

Zur Grundfläche zählen natürlich auch Einbaumöbel und fest installierte Objekte wie Einbauküchen, Einbauschränke, Kachelofen, Kochherde, Heizungen, Duschen, Badewannen, Bidets sowie am Boden oder an der Decke befindliche Leisten.

Balkon und Terrasse dürfen grundsätzlich nur zu einem Viertel berechnet werden. Wenn sie aufwändig gebaut oder in einer sehr guten Lage errichtet sind, werden sie bis zu maximal 50 Prozent angerechnet. Dasselbe gilt für Loggia und Dachgarten.

Was nicht zur Wohnfläche zählt

Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküchen, Trocken- und Heizungsräume, Garagen und Schuppen.
Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler sowie raum hohe Säulen und Verkleidungen mit mehr als 0,1 Quadratmetern, Türnischen und Vormauerungen werden von der Wohnfläche abgezogen.
Treppen mit mehr als drei Stufen sind ebenfalls nicht der Grundfläche zuzurechnen. Ebenso wenig wie die Nischen von Türen oder Wänden, die weniger als 13 cm tief sind und bis auf den Fußboden reichen oder Fensternischen, die nicht bis zum Boden gehen.
Auch die Raumhöhe muss stimmen

Doch nicht nur die reine Grundfläche eines Raumes zählt – maßgeblich ist auch die Raumhöhe. Wohnungen mit Dachschrägen sind also anders zu berechnen also solche mit senkrechten Wänden.

Um voll anrechenbar zu sein, muss die lichte Höhe eines Raumes oder Raumteiles mindestens zwei Meter betragen. An Stellen, wo der Raum weniger als einen Meter hoch ist, darf die Grundfläche gar nicht mitgezählt werden. Raumhöhen zwischen ein und zwei Metern werden zu 50 Prozent zur Gesamtwohnfläche addiert.

Quellen: Haus und Grund, Mieterschutzverein, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)