BGH erleichtert Kündigung bei Mietrückständen

Mit seinem Urteil vom Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof die Vermieterrechte gestärkt. Demnach wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat. In Berlin war ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, was den Vermieter dazu bewog, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Wohl wissend, dass eine nachträgliche Zahlung die außerordentliche Kündigung unwirksam macht, sprach der Vermieter sicherheitshalber zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Der Mieter wehrte sich und verwies darauf, dass er die ausstehende Miete einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt habe und diese damit hinfällig sei. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietzins innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht. Dennoch bestand der Vermieter auf Räumung der Wohnung. Der Vermieter klagte und das Amtsgericht Pankow-Weißensee gab ihm Recht. Daraufhin legte der Mieter Berufung ein – mit Erfolg: Das Landgericht Berlin wies die Klage des Vermieters ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Kündigung „ins Leere gelaufen“ Was die noch ausstehende ordentliche Kündigung angeht, so habe in dem Zeitraum zwischen dem Zugang der fristlosen Kündigung und dem Eingang der Schonfristzahlung überhaupt kein wirksamer Mietvertrag mehr bestanden, der gekündigt werden konnte. Die ordentliche Kündigung sei nach Ansicht der Richter deshalb „ins Leere“ gelaufen. Dieses Urteil wollte der Vermieter nicht akzeptieren, er ging in Revision. Nun beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit dem Fall – und kam zu einem völlig anderen Urteil:
Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht habe, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden wolle, wenn die fristlose Kündigung hinfällig sei, sei jedoch grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/04). „Erhebliche Pflichtverletzung“? Nun ist wiederum das Landgericht Berlin am Zug es muss prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ob die Kündigung dann wirksam ist oder nicht, richtet sich danach, ob in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ des Mieters im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen ist. Ob die Interessen von Vermieter oder Mieter höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Zuverlässigkeit des Mieters generell infrage steht und er seine Pflichten „schuldhaft“ verletzt hat oder ob die ausgebliebenen Mietzahlungen auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht noch aus.
Quellen: dejur.org, juris.bundesgerichtshof.de, verbraucherschutz.tv, mietrecht-reform.de, n-tv. de, de.reuters.com, news.immowelt.de, anwalt24. de, augsburger-allgemeine.de, spiegel.de, sueddeutsche.de